导读：不注重供给调节、而以短期性需求调控为主，是我国房地产调控效果不尽如人意的主要原因。

　　作者｜盛松成 龙玉「中国人民银行，上海财经大学金融学院」

　　文章｜《中国金融》2016年第21期

　　我国房地产调控的效果一直不尽如人意，房价几乎单边上涨，似乎越调控，房价越高。就一线城市和部分二线城市而言，我们认为，调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。今年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重于中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

　　我国房地产调控以需求调控为主

　　我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性，反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征：当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。例如，2005年出台一系列需求调控措施后（包括取消住房贷款利率优惠政策、上调房贷首付比例等），房地产销售增速有了明显回落；房地产市场在2008年、2012年的上行，以及最近一轮房价上涨（2014年底开始），也都和各部门放松对需求的管制有关。

　　

　　最近，热点城市再次推出房地产调控政策。以北京为例，9月30日发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》提出了加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构，加快自住型商品住房用地供应，强化“控地价、限房价”的交易方式，进一步完善差别化住房信贷政策等措施。上海继“沪九条”之后，又于10月8日公布六条措施，严格执行限购、限贷等房地产市场调控政策，以确保房地产市场平稳健康发展。

　　

　　通过比较几个一线城市近期的房地产调控新政（见表1），可以看到，各地房地产调控举措中，既有需求调控，也有供给调控，但仍然以需求调控（如限贷、限购政策）为主。并且，需求调控的措施更加具体、可落实，而供给方面的调控举措则比较笼统，而且是原则性的，短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量，效果几乎是立竿见影的，但却不是一个“治本”的方法。并且，我国房地产供给方面的问题比较突出。

　　房地产市场供给方面的问题较为突出

　　我国房地产市场供给端的问题比较突出，体现在一二线城市与三四线城市形成了分化，同时部分一二线城市房价上涨过快。今年年初以来，一线城市的住宅价格同比增速持续较三线城市高出十几个百分点。从百城住宅价格指数来看，2016年9月，一线、二线和三线城市住宅价格同比分别增长26.72%、14.87%和6.79%。供给稀缺是热点城市房价高涨的最显性的原因。

　　

　　

　　第一，住宅用地和新建住宅供应不足。国有建设用地供应面积近年来呈逐年下降趋势，其中房地产用地面积下降更多。2013-2015年，全国房地产用地占供地面积的比例分别为27.4%、24.8%和22.5%（如图2、图3）。即使供应减少是由于总量供给过剩，住宅用地和新建住宅供给的结构性问题依然严峻。据有关方面监测，在16个热点城市中，有8个城市住宅用地供应量少于去年同期。厦门减少50.2%，上海减少47.5%，广州减少41.9%，北京减少30.8%，苏州减少21.1%，济南减少21%，南京减少13%，无锡减少9.1%。在16个热点城市中，有6个城市商品房住宅批准预售面积同比下降。北京下降32%，无锡下降27.2%，厦门下降23.6%，深圳下降21.4%，合肥下降15.9%，福州下降14%。从地价监测情况来看（见表2），一线城市住宅用地的同比、环比增速均持续、显著地高于其他用途地价。

　　

　　第二，房地产的潜在供给难以满足居民对房地产的需求。截至2016年9月末，全国房地产开发贷款余额7.04万亿元，同比增长7.56%，增速比上月末低0.41个百分点，比上年末低9.09个百分点；自去年6月份以来总体趋于回落，反映房地产潜在供给下降。购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.36%，增速比上月末高0.82个百分点，比上年末高8.63个百分点，反映购房需求依然在上升。今年前九个月新增的个人购房贷款约3.6万亿元，同比多增约1.8万亿元。

　　第三，需求端的数量管制虽然使人们看得见的成交量下降，房价增速放缓，却并不能改变公众对一线城市房价上涨的预期。直接从需求的角度进行数量管制，甚至有可能强化房价上涨的预期。今年7月份，全国住户部门中长期贷款增4773亿元，同比多增1984亿元，占全部对实体经济贷款（4636亿元）的102.96%。尽管这一情形在近期已经有所缓解，但9月新增个人住房贷款依然占人民币贷款增量的39%。居民部门加杠杆的力度之大是前所未有的。2016年9月末，江苏、广东、浙江、北京、上海房地产贷款余额同比增速分别为33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%，分别比上月末提高0.77、0.54、0.59、2.06和0.30个百分点。 5省（市）房地产贷款余额占全国房地产贷款余额的42.50%，比上月末提高0.07个百分点。供给的增加则更有利于稳定预期，应当重视预期管理对房地产市场平稳、健康发展的重要性，但目前房地产调控中对于供给的措施依然比较抽象和笼统。

　　供给调控的意义及着力点

　　相比于需求调控，供给调控有利于从更加基础的层面改善我国房地产市场的运行。我国土地资本化的模式以及当前各种资源集中于大城市的现实，都意味着我们需要从供给的角度寻求方法。