国内首部住房租赁法规公开征求意见

随意涨租、中介骗人、强行撵人、不退押金甚至遭到恐吓……提起租房，不少“石漂一族”都有一把租房的辛酸泪。日前，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》（以下简称征求意见稿）发布了。尽管还只是在征求意见阶段，却让租房者看到了更多的保障。  

征求意见稿亮点不少，其中最引人关注的，是将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权益上。比如“中介费需明码标价，按房款比例收费模式或调整”、“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”、“合同中没有约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金”、“租房押金不得无故扣留，违规最高可罚20万元”，并明确“鼓励出租人与承租人签订3年以上的租赁合同，房租按月支付”……这些都是实打实的利好。

■出租人不得强制收回住房

征求意见稿明确租赁住房时，当事人应当依法签订书面形式的住房租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租金及其支付期限和方式、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务；同时，出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。

征求意见稿明确，出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。对于承租人的义务，征求意见稿也明确，承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

■鼓励按月付租金

征求意见稿规范了租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力，征求意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，意见稿提出，出租人不得单方面提高租金。同时，直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

鼓励签订长期租赁合同。据了解，目前我国房屋租赁的期限一般在一年或无固定期限。意见稿提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。

■非居住空间不得出租用于居住

征求意见稿规定，承租人可依法申领居住证，享受规定的基本公共服务，办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利；未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房，住房租赁合同约定出租人可以进入的，出租人要按照约定提前通知承租人；出租人不得采取暴力、威胁或者其他方式驱逐承租人，收回住房。同时，意见稿也规范了承租人租赁行为，规定其要按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备，不得损害他人的合法权益。

征求意见稿还规定，直辖市、市、县人民政府要制定单间租住人数和人均租住面积标准，并明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象，意见稿规定，转租住房应当征得出租人的书面同意，对于自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。

■住房租赁和销售应当实名交易

征求意见稿规定，在住房租赁和销售等活动中采集的个人信息受法律保护，任何组织和个人不得违反法律法规的规定和双方的约定使用信息。

同时还明确了，房地产开发企业预售住房取得的资金，应当纳入交易资金监管账户，专款用于有关的工程建设。房地产经纪机构接受委托销售住房的，交易资金应当纳入交易资金监管账户。纳入交易资金监管账户的资金，不得侵占挪用。

住房租赁企业、房地产经纪机构应当自成立之日起三十日内到工商注册地房产管理部门办理备案。房产管理部门应当及时将住房租赁企业、房地产经纪机构备案信息向社会公开；房产管理部门应当会同有关部门采取随机抽取被检查对象等方式，对住房租赁企业、房地产经纪机构进行监督检查。

租房客盼政策落地不随意涨价

作为我国首部住房租赁和销售管理法规的征求意见稿，新规的出台和落地将产生什么影响？公众对此看法如何？

统计显示，城镇租房居住的主要群体是外来务工人员、新就业大学生等。房租说涨就涨、一言不合就赶人、退房时扣押金……谈起租房，这些租房客中多数人表示“说起来都是泪”。此次征求意见稿要求，住房租赁合同中未约定调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。在采访中，租房客普遍期待这条新规能真正落地实施，这样就再也不用担心房东随便涨价，随意断租撵人。

对于征求意见稿，房东则明显是另一番态度。尤其是对于最敏感的租金支付，征求意见稿不仅鼓励按月支付，还明确房东不得擅自提高租金。对此，几位接受采访的房东表示，实际操作中很麻烦。一位李姓房东说，目前石家庄市场上执行的租金大多是押一付三，也就是押金为一个月的租金，一季度一付。租赁协议往往是一年一签。如果未来真改成按月付租金了，如果租客不交房租房东还要每月催缴，无形中增加了许多时间成本，太麻烦。另外，针对租金不能擅自提高的条款，房东的普遍态度是，如果房价上涨、人均收入上涨这些会传导影响到租赁市场的因素发生变化，或者未来银行利率上调导致贷款月供提高，这些都会传导到房东对租金的预期中。而房东和承租人的意愿绝对是对立的，一个愿意涨价，一个愿意不涨甚至降价，所以征求意见稿规定的出租人不得单方面提高租金，这条在实际执行中不好落地。

制度建设完善更应重在后期执行

根据国家统计局数据，4月居民消费价格中，租赁房房租环比上涨0.2%，涨幅较上月也有所收窄。具体到石家庄，来自中国房价平台的数据显示，近一个月石家庄住宅房租水平为18.31元/平方米，比上月下跌2.1%。

今年3月以来，楼市调控席卷全国，据不完全统计，已有近60城出台超150次调控政策。在政策调控下，热点城市房地产市场量跌价稳，涨势暂缓。特别是一线城市，在房屋交易市场不活跃的情况下，房屋租赁价格也开始出现下滑。成交冻结，部分业主开始转售为租，一些地区租赁房源供大于求，带动租金小幅下行。