作者：梁启俊

　　自金融海啸后，由美联储带动，全球进入量化宽松的货币政策环境。近年，全球经济又再走入低增长时期，通胀低迷，美联储一再推迟加息步伐，各国央行相继推出较极端的措施去振兴经济。虽然政策初期，一定程度为经济注入动力，避免了再次陷入危机之中，但不少经济学者都质疑，过量的资金流动性，其中一个主要影响就是资产价格的上升，尤其是世界各地一些主要城市，楼房价格的升幅十分明显。

　　作为亚洲的重要城市之一，香港近年楼房价格亦不断上升，不少统计数字已证明香港楼房价格高企，脱离了一般家庭正常的购买力。例如，一个中等家庭要完全不花费超过15年才能有足够资金购买一个九龙区400平方呎的单位。最新数据显示，香港家庭的供楼负担比率，即供款占入息比例，升至59%，代表家庭大部份收入都落入住房之中，又或者以香港楼房价格中位数除以香港家庭全年入息中位数，得出的结果竟高达19倍，是发达城市中之冠，成为金融市场的焦点。

　　过去一段时间，香港政府一直致力压抑楼价升势，推出不同的行政措施，减低需求，不过4年多以来，功效成疑，更被认为有反效果，扭曲了市场供需。香港楼价指数不断攀升，除去年美国加息后，楼价经过一轮较明显的回调之外，其余大部份时间都是向上为主。自本年英国脱欧公投后，近3至4个月，楼价更意外地拗腰式回升，令市场惊讶。

　　近日，香港政府再宣布新政策，香港居民(不论以个人或公司名义)购入第二套楼房住宅的话，将统一征收15%税项，是2015年2月以来再次实施调控。政府指，投资者再度活跃市场，希望对此加以监控，防范楼市对社会未来造成的风险。

　　为什么香港的楼市在一系列的打压措施下，仍然高居不下? 不少分析指出，香港楼价已超出一般香港家庭的购买力，更提醒开始出现泡沫，看淡未来香港楼市前景。大部份"专家"指出利率在未来数年是上升趋势，加上香港经济不明朗，住宅的供应又会增加，所以"看淡"一方普遍预期跌幅将超过30-40%，甚至一半。

　　要了解香港的楼市，绝不能单单以上述几个因素及数据，判断后市走势，甚至不能解释目前楼价为何如此高企的原因。刚才说到楼价超出了一般家庭的购买力，但若入市者根本不是普通的家庭，便不能简单依据一条算式去指出香港楼市脱离基本面。

　　不过，未来几年，美国方面经济仍然稳健，美联储加息将是必然的事实，香港将跟随美国加息，对资产价格必有影响。但重点是，去年即使美国加息后，香港银行亦未有跟随加息，因资金未有流走，港元兑美元维持7.75-7.76的水平未有转弱，显示香港银行体系中的资金息仍然极充裕。目前市场预期，美息最少再加三次，令香港银行体系中的结余减少，才对港息有压力。问题是，美联储当局对加息一再推迟，2016年只可能加息一次，甚至不断对长期利率的预期作出调整。市场相信，美息在最乐观的情况下，亦只会在3%左右见顶。所以，近期香港的银行有感美息将维持低企，更积极争取按揭业务，一再调低按揭利率。即使面对美息趋升的情况下，各银行亦大打"按揭战"，由最普遍Hibor+1.7%的水平，调至Hibor+1.45%左右，变相反大势而行，为楼按人士减息，成为支持楼市的一大因素。

　　由于按息维持低企，供款的利息成本减少，刺激了投资者入市购入住宅作长线投资。因为投资者在租务市场中，仍然轻易得到约2%或以上的回报率，扣除供款利息(目前低于2%)后，代表仍能得到正回报。例如，位于长沙湾的一个大型屋苑，目前售价约610-650万，在租务市场每月可获18000-19000元的租金，即代表回报率有3.3%-3.7%，事实上远比按息高。这同时吸引一些租户，希望转租为供，购入自住，因以目前低企的按揭的利率计算，分30年供款，每月供款亦不足15000元。这亦是支持香港楼价的正面因素，近年在高位徘徊。

　　当然，数字仍然数字，香港楼市火热，并不单单这些利好因素可导致的。(续)

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