2018年 ，公寓经营已经从封闭的、单一的模式到开放的、复合的模式;从个人经验主义的较量到格局、资源和整合能力的比拼。在这样的市场变革中，对于金融服务的整合能力和使用能力，将是考验公寓上层从业者的一道难题。

2018年1月22日，公寓知道携手应花分期在西安举办行业沙龙《公寓知道》第五期——2018公寓经营之“扩”与“守”。

陕西公寓联盟会长张开建、四川公寓联盟执行会长米映超、应花分期CEO曲元元、铂客公寓总经理熊磊、公寓研究及培训专家郑占录、壹人壹家公寓总经理夏云川、如米公寓联合创始人刘寄、全房通创始人刘运华、公寓频道等数十位行业一线企业及媒体参与了此次行业沙龙。

沙龙就2018年公寓经营展开了热烈地分享，共同探讨公寓市场新出路。

2018公寓市场的“扩”与“守”

“对于陕西、四川的住房租赁市场而言，2018年是机遇与挑战并存的一年。”张开建在沙龙致辞时表示。

他指出，这种挑战源于市场进入红海，开发商、酒店集团、房地产中介纷纷进入陕西、四川住房租赁市场，竞争加剧。

并且随着租房人群的年轻化，倒逼公寓行业投入更多成本，提高自身产品品质及服务。多重因素叠加，对公寓运营、资金、渠道资源等综合竞争力提出前所未有的高要求。

(陕西公寓联盟会长 张开建)

郑占录在沙龙现场就2018住房租赁市场做出了十点趋势分享。其中包括金融会成为稀缺资源、竞争可能导致价格战、行业开始涌现初期头部效应、公寓出租平台会成为行业投资热点、行业生态圈初步形成供应链等行业趋势。

他表示：“未来，资源整合不再是简单的通过关系获得项目，而是产业链的资源重组。2018年住房租赁市场竞争将直面出房和拿房两大业务核心。”

(公寓研究及培训专家 郑占录)

公寓经营也需量体裁衣

2018年，市场红利退潮，公寓经营就显得尤为关键。在沙龙现场熊磊、夏云川、刘寄，三位公寓人分别就公寓金融杠杆、公寓竞争力构建和全流程经营三个方面，分享了自身公寓经营心得。

熊磊认为，目前市场上，房东贷、装修贷、租客贷等各类金融类服务产品众多。只有挑选适合自身公寓的产品才能真正起到助推扩张的作用。

如何选择金融服务产品则需要将公寓财务，包括日常收支账目以及未来资金规划都需要纳入考量因素内，并结合拿房率、出租率、空置率、产品特性等实际情况量体裁衣。

“现金流≠利润”这是熊磊给到公寓从业人员在运用金融杠杆过程中最实际的建议。

(铂客公寓总经理 熊磊)

夏云川也沙龙上分享了分散式公寓开发、生产、销售、租后四个阶段的全流程运营心得。在看他来“分散式公寓最大的两块利润来自于，时间溢价和房租溢价”。

在如今竞争愈加激烈的市场中，作为公寓经营者不应盲目扩张，应更好控制自身成本，管好财务，用好金融杠杆，从细处抠盈利。

(壹人壹家公寓总经理 夏云川)

最后，刘寄就如何构建公寓自身市场竞争力表达了他的看法。在他看来，“同质化、低门槛复制，考验产品的竞争力”。长租行业的竞争有三个底层逻辑：房源控制量、运营绩效和差异化的顾客价值。所以，作为房源控制端弱势的分散式公寓运营商，运营层的有效规模和战略层差异化的客户价值是决胜市场的关键能力。

同时他也提到，在找不到绝对优势时就找相对优势，比如先提高绩效能力，找到获客差异化价值，再去解决房源量的问题。

(如米公寓联合创始人 刘寄)

产业链齐发展 带动行业新高峰

2018年，租赁市场另外一个趋势就是，市场细分，产业链迈入正轨，行业上下游对于公寓市场的影响力日趋明显。

“资源整合能力，将是未来行业竞争核心”，曲元元在会上分享她对于目前住房租赁市场的观点。

“公寓经营已经从封闭的、单一的模式到开放的、复合的模式;从个人经验主义的较量到格局、资源和整合能力的比拼。在这样的市场变革中，对于金融服务的整合能力和使用能力，将是考验公寓上层从业者的一道难题。”

随着应花分期等金融科技服务平台地出现，过于分散的品牌公寓市场将得到有效整合，让场景化的金融服务能够通过平台，辐射到全国分散的公寓。

另外，她还认为多样化一站式的服务将是2018年的行业趋势。例如，应花分期将针对租房人群需求，推出创新产品“霸王住”，通过更多金融科技服务，为租客提供更为优质的租房体验。

(应花分期CEO 曲元元)

2018年住房租赁市场竞争加剧，在这种环境下，每一位公寓从业者，都应正视趋势、正视竞争，积极探寻市场新模式、拥抱互联网新思维、不断打磨自身公寓产品的核心竞争力。

米映超认为，目前租房平台众多，公寓如何选择、如何利用才能有效帮助自身获得更多客源流量?他给出了几点意见，了解实际背景情况，清楚其实力目的;选择平台进驻之初就进入，实现平台优势最大化;做第一个吃螃蟹的人。

不过他还是认为，“公寓经营核心还是要做好自己的渠道”。

(四川公寓联盟执行会长 米映超)

西成租赁新战略“扩”与“守”

随着西成高铁的通车，预示着“成渝西”西三角城市群浮出水面。区域经济加强，租房人口红利释出。2018年，西成住房租赁市场将迈入高速发展期，迎来公寓发展的“黄金10年”。

沙龙现场就西成未来住房租赁市场发展做出了热烈的讨论。

(圆桌讨论环节)

张开建在圆桌讨论开始，就对目前拿房成风的市场趋势提出自己的看法。他认为“不要盲目拿房，要先做测算，侧算利润和运营成本，只有正向盈利才是良性扩张。”

刘寄同样认为“市场需要良性竞争，2018租赁市场的‘扩’与‘守’，扩，需要在有效规模的基础上进行。守，需要在已有规模里做深根和增量。不只做单套利润，要有战略地扩张。”

在应花分期租房项目负责人田丹看来，扩与守都需要量力而行，新房进入后能否在一个月内出掉，这与房管员的出房速度直接挂钩，后期则需要考虑自身运营能力。

全房通创始人刘运华“扩要有度到一个量就好，不同的公寓经营者，扩张范围也有所不同，大部分公寓控制在一千间就好。”

​多方联合构建更加完善的陕西、四川住房租赁市场，真正做到以租房惠及民生，共同打造西川住房租赁新业态、新模式，促进住房租赁市场持续健康发展!