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租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革

发布时间:2016-07-15 17:11 来源:互联网 责任编辑:n06 点击:

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  租房政策大视野:购租并举,良性互动

  ——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之三)

  半月谈调研小分队

  当前,商品房(包括民住、商住)买卖市场、商品房租赁市场、保障安居住房市场、公共租赁住房市场四大领域构成我国完整的住房市场。构建公平有效的住房租赁市场政策体系,亟须扩大观察视野,聚焦民生之忧,从四大板块的互动关系上破解。

  培育租在买前、租买并重的市场观念

  传统观念、现实国情熏陶出的国人,“认买不认租”,被迫当“房奴”。

  曾驻美国工作的半月谈记者对当地租房市场做过了解。相较于中国人拿着几代人的积累去买房、早早成为“房奴”的做法,美国人倾向于租房的生活,即工作在哪里,就在哪里租房住。而且,他们的流动性较强,在一个地方居住几年后,经常可以举家迁往别的州或城市居住。

  近几年更是如此。哈佛大学住房联合研究中心(JCHS)发布的报告显示,2004年美国住房拥有率为63.5%,2015年已经下降至约47.2%,为20年低点。与此同时,租房市场蓬勃发展。

  而在国内,如果一个人长期租房,总会被外界认为“混得不好”。背负这种压力,中国人普遍具有“买房情结”——不动产是身份地位的象征。哪怕买房时,需要几代人的积蓄才能凑够首付。

  这种观念传导至房地产市场,产生了一些不良后果:大量资金沉淀于购房市场,形成资金浪费;“房奴”盛行,许多家庭房贷沉重,不利于社会流动、创业创新。

  “现在根本问题是要去培养房客。”采访中,部分房企负责人坦言,不少国人头脑中保留着根深蒂固的传统农耕文明思维观念,认为“租房不是家,买了房才算安了家”。不少城市外来务工人员、新毕业大学生落脚城市的第一项重要任务就是贷款买房。

  采访中,不少群众反映,在社会上租房最大的顾虑就是担心不稳定。人们不喜欢租房而愿意买房,更多是出于现实的考虑,本质上是对安全感的寻求。四川成都一家民营房地产企业负责人蔡先生认为,在目前的租房市场上,租房者的权利很难得到保障,他们也难以规避突然收房、涨价等风险,更不用说租房无法赋予买房带来的诸多社会福利。

  相关市场人士对半月谈记者表示,不同于国内,发达国家社会保障好,不用担心养老和医疗,所以高收入居民也愿意租房,把更多的钱拿来旅游或发展兴趣爱好。当前,90后新人群中开始出现不买房的呼声,这是一个值得重视的新现象。

  近10年,城镇化浪潮高涨,楼市价格节节攀升,买房能够实现“财富保值”,深深地印刻于人们的脑海。戴德梁行长沙分公司副总经理文学认为,要让国人的意识从买房转为租房,是一个长期的过程,这需要人们消费、投资理念的长期转化,才能培养出比较健康的市场文化。这个过程可能需要5至10年以上。

  四川成都市城乡房产管理局局长何立祥表示,现阶段社会观念要从自住转向租赁,先租后买。如果没有观念的转变,要推动租房市场的建立和完善是不可能的。“转变观念需要舆论引导。”

  民生租赁保障政策须持续给力

  “地方政府长期重点关注购房市场,房屋租赁市场被边缘化。”山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说,出于兜底考虑,地方政府主抓廉租房、公租房建设,但买不起住房又享受不到优惠租房政策的“夹心层”很多,这一问题亟待解决。

  中国房地产业协会副会长胡志刚近年来一直呼吁发展和完善住房租赁市场,让中国住房体系“两条腿走路”。他认为,房地产市场投机太严重,波动性太大,不利于实现住房的保障功能。

  “归根到底,发展住房租赁市场是一项民生、民心工程,推动租房市场化改革固然重要,但仅仅扶持几个大的市场主体,远远不够。”胡志刚说,构建公平有效的政策体系,还应当更多着眼于公平。他呼吁,房地产市场应从投机化走向常态化,出台一系列的政策保障措施。

  魔方公寓CEO柳佳认为,租赁新政中一大亮点是:“落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”这将从根本上克服房子与户籍制度、社会公共服务挂钩的弊端,值得期待。

  在运用公积金方面,政策还有挖掘空间。文学认为,目前,各省的公积金系统独立,每个省推进的力度不一,有的宽松,有的却还有巨大存量。地方可以出台鼓励措施,推出利用公积金租房的优惠政策。

  在政府补贴运用上,目前地方举措不断:贵州适时调整保障条件和标准,把公租房扩大到非户籍人口;深圳发放公租房租金补贴的同时,建立货币补贴标准动态调整机制,以适应住房市场发展变化……

  对此,郭松海建议,还可通过政府补贴“房屋银行”等类似机构,增加其收益,鼓励扩大房屋收储,优惠供给普通租户;或直接对保障对象进行货币化补贴,鼓励到市场上寻找租房房源,提升租房人群福利。

  在土地利用上,重庆大渡口区建桥工业园区就通过划拨土地的方式,建设了能够容纳2万多人居住的“蓝领公寓”,这些租赁房屋一改传统农民工公寓的简陋面孔,不仅样式别致、注重绿化,而且提供和市民一样平等的城市社区、教育和医疗服务。

  统筹、调控租售两个市场

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,新政出台,对于优化配置和利用住房资源,解决居民住房问题具有重要意义。同时,他表示,文件出台效果如何,关键看它能否在微观上建立起租赁市场现实和潜在供求双方的激励机制,使其有动力去租赁住房。

  江西省社科院经济研究所所长麻智辉介绍,从发达国家的经验来看,房地产租赁的充分发展,使得房地产市场的结构更为丰富,房地产租赁市场和房地产买卖市场会因“租买选择”机制而相互制衡,买卖价格会受到租金的制约,不会长时期单边上涨或下跌。“住房租赁市场的存在与发展的意义,不仅仅局限于解决低收入者的居住问题,而是对于形成住房市场的内在自我调节机制具有核心作用。”

  当前国内住房市场是保障与市场双轨制,但两者过于割裂,几乎没有什么交集。胡志刚表示,从2009年国内开始大规模建设保障房开始,其建设与供给基本呈现一种市场外循环的态势,建管与运营都以政府为主导,保障房的开、竣工数量及其他指标更多是以计划的形式向地方政府进行分摊,并据此进行考核。

  文学认为,过去,国家安排了很多限价房、公租房等保障房项目,但配套设施很不完善,很多保障房在空置。政府需要拿出政策,把这部分房子在公开市场进行转换。

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