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欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

发布时间:2016-11-24 12:02 来源:中国产经网 点击:

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欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

  文|欧阳捷 

  最近,地产圈又爆了人事震荡大新闻,TOP10的董事局主席离职,看看地产圈过去那些声名显赫、意气风发的大佬们现在要么自身不保,要么万马齐喑,算算看,这才几年的功夫,随着黄金时代的逝去,房地产圈已经是星移斗转、物是人非了。

  根据每日经济新闻的统计,近三年,地产圈前30强房企高管(董事长、总裁、副总裁、董秘、财务总监)离职人数已经超过60位,按照上市房企平均10位高管(不算下属事业部级别高管), 变动率已经高达20%,远高于房企平均15%的离职率,更不用说那些转让的、倒闭的、半死不活、苟延残喘的中小房企,其高管更是前途未卜、一片渺茫。

  一位朋友离职后跳到了另一家房企,去了之后才发现,与他原先想象的大相径庭,这家企业虽然也已经是30强房企了,但其战略、架构、品牌、职能却并不清晰,需要重新梳理,但却无人负责。

欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

  其实过去多年,很多房企都随着市场的火爆而野蛮生长,但自己的核心竞争能力并没有随之同步提高,一如中国的生产关系始终落后于生产力的发展。

  焦灼什么呢?今年的市场形势特别好,但是,市场越好,房地产人越焦灼。

  房企的焦灼是市场天花板越来越近,哪些城市还有增长机会?排行榜不进则退,何时可以稳坐钓鱼台?房企人的焦灼是两极分化之后的职业生涯之路越来越窄,哪里还有生存机会?职场路径升难降易,如何从容进、转、退?

  我们总想着在经济发展了之后再来解决问题,或者边发展边解决,但是,我们却发现很多问题并不是通过发展就能解决的,比如民族凝聚力、道德价值观、文化传承,还有两极分化、庞氏骗局、野蛮人敲门等等。再比如焦灼焦虑,我们不仅没有因为中国的钱多的可以买下世界上很多资产、也实现了经济战争能力和科学技术进步的大跃进而轻松自信,反而随着经济体量和发展规模越来越大、计划生育恶果已然显现、老龄化时代越来越近更焦灼了。

  正如我们在2013年就说过的“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”四大分化,现在已经愈演愈烈。

欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

  越是大的城市,吸引人口的黑洞效应越强大,而资本则是随着人口的流动而同步流向大城市,今年一二线城市的销售面积仅仅占到32%,而销售额却达到52%,房企在一二线购置土地面积也仅占33%,所花的费用却高达74%。 如果房企不在一二线城市占据有利的市场地位,未来将退无可退,毕竟三四线城市很难再有更多的发展机会和更大的市场空间了。

  城市分化体现的是城市之间的竞争格局,也体现了未来城市发展的“升维”与“降维”。其背后是规模与档次的分化,是格局与视野的分化,是人脉与资源的分化,一线城市中的京沪深已经超然升维成“超一线”,而苏杭宁今年更是领跑二线,升格为1.5线城市,今年的18个热点调控城市显示了卓尔不群的特大城市气质,吸引的人口和资本都是未来城市核心竞争力的核心资源。 一些城市的升维就必然对应着另一些城市的降维,落入降维城市的房企,日子将越来越不好过。

  不仅是城市分化,在城市中的不同板块也体现了这样的分化差异,一些上海的大金主争先恐后地升维到浦东陆家嘴,其实是从一个圈子升维到高一层的圈子,不仅仅是实力,更是物以类聚、人以群分的格局与资源掌控力。而另一些机构正在从陆家嘴迁往大虹桥、人民广场,只是因为陆家嘴已经太贵了,但是,离开了陆家嘴,是不是也意味着另一种的“降维”?

欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

  房企也深陷升维与降维的纠结和焦灼之中。谋求“升维”的房企络绎不绝地放下老根据地转投超大特大城市怀抱。

  目前,总部在一线城市的房企,20强中已经有18家,30强中也有25家,总部在二线城市的基本上就是二线房企,总部在三四线城市的绝大多数就是三四线房企,而三四线房企也已经基本不可能在一二线城市落脚了,过去落下脚的,要么成为了一二线房企,包括扎堆进入上海的闽系房企,要么只好再退回原地甚至退出地产江湖,现在总部还在一线城市的但已退出百强房企的已经不在少数了。虽然风闻华为也要迁出深圳,但迁出的绝不会是总部,因为离开了深圳,就意味着“降维”!

  房企的钓鱼台坐得也甚是不稳当,今年,20强房企销售排名的最低门槛差不多要上650亿元,去年的门槛还只是320亿元,大家都在拼着一口气争取排名,整体而言,平均销售额增速超过63%,遥遥领先于全国41.2%的增速。今年50强房企的门槛将接近300亿元,百强房企的门槛也将从去年的80亿元提升到今年的150亿元。明年,百强房企的市场份额将超过50%,20强房企的市场份额也将达到30%以上、未来五年很可能增至50%以上, 当市场集中度越来越高、寡头越来越大的时候,绝大多数中小房企已经被高维的百强房企打得没有还手之力、不断降维甚至被直接淘汰出局,房企数量越来越少,未来剩下的不会超过8000家,甚至会更少。

  

欧阳捷:降维?房地产的黑森林很深邃!

  未来,

  占房地产市场90%以上份额的住宅地产遭遇天花板之后,房企应该怎么办?

  很多房企恐怕还没有想清楚,住宅地产还有多大规模?

  新的市场空间又在哪里?

  商业地产还有多少机会?

  线上线下目前已经接近达成一个静态平衡,但商业地产的市场容量还够不够百强房企的胃口?

  养老地产会不会成为下一个“住宅地产”?

  会不会很快找到新的赢利模式?

  特色小镇是不是房地产的新蛋糕?

  旅游地产会不会异军突起?

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