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房地产估价师《案例与分析》知识点:房地产转让估价的常用方法

发布时间:2016-10-16 11:25 来源:中国产经网 责任编辑:n03 点击:

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房地产转让估价可采用比较法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。

(1)比较法

由于房地产市场转让实例比较多,市场非常活跃,因此比较法是房地产转让估价普遍采用的方法。对于单纯国有土地使用权转让价格估价时,选取的市场交易实例必须具有可比性,即表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性,以及交易情况的正常性等。

(2)假设开发法

对于单纯土地转让以及在建工程转让价格进行估价时,假设开发法往往是首选方法之一。假设开发法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下,估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案,才能据此规划方案假设得到开发建设后的房地产价值,通过剔去建筑物部分或续建设部分价值,得到土地或在建工程价格。

(3)成本法

当市场上交易实例难以获取,估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用成本法。

(4)收益法

对于收益性的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时,常常采用收益法进行估价。

(5)基准地价修正法

基准地价修正法主要是针对单纯土地转让估价或成本法估价时的土地估价。基准地价修正法的关键是确定土地的基准地价。

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