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审时度势,开发商改行“租赁商”

发布时间:2017-08-17 07:13 来源:互联网 点击:

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此前差不多“消失”了一年的潘石屹,在这个夏天重归公众视野。他说自己去了美国学习,同时思考未来。这个“未来”,其实是关于“房地产转型”背景下SOHO中国何去何从的问题。SOHO中国一度是中国毛利率最高的房地产企业,这个瞄准未来的转型风向标,自然备受瞩目。

不出所料,6月、7月,有关其旗下多处物业整售的消息传来,卖卖卖的同时,基于互联网思维的共享办公空间SOHO 3Q的扩张计划雄心勃勃地出炉并开始付诸实施。

昨日上午,潘石屹马不停蹄地考察了南京新街口和河西的4个项目后,于下午向媒体昭告自己确定的“未来”——要把SOHO 3Q共享办公空间开到南京,“我们现在只做有未来的行业,对我们来说,SOHO 3Q就是未来。”

其实,“共享办公”的概念市场已不太陌生,即:为降低租赁成本,不同公司的人在联合空间工作,并共享小型会议室、免费的咖啡、茶水、打印及wifi等,如此,不同团队之间也可以交流信息、技能、想法,拓展社交圈等。

这款基于互联网的房地产产品,被潘石屹视为房地产转型品牌。从选房、订房,到付款交易,都在网上进行,为流动人群提供O2O模式的办公空间,既可线上孵化,也可线下租用。租用方式灵活,一个星期、一个月或一年均可。付款也灵活,月付、季付或者年付都行。其所率团队在北京、上海潜心打磨两年之后,SOHO 3Q已成为两地最大的共享办公空间,目前拥有19个中心,超过1.7万个可出租工位。

潘石屹认为,共享办公是未来的办公模式。“这两个星期以来,我去了纽约、伦敦、北京、上海、杭州、南京6个城市,发现发达城市的传统办公需求量都在大幅度下降。传统办公跟互联网经济有点格格不入。不少办公需求分流到了高科技园区,有的公司需要的不光是一个办公场所,还需要一个社交场所、学习场所,他们也不愿意按传统方式办公。而这,正是SOHO 3Q面对的市场。”

数据显示,当前南京商办项目库存高企,今年1—7月,当地平均每月商办类房源去化率仅10万平方米左右,照此速度,这些房源够卖5至6年。潘石屹表示,可以把这些办公楼转换成更灵活,并能满足当下和未来市场需要的办公空间。而有些已倒闭的商场的空间,也可承租转而设计为共享办公空间,“一个共享办公项目一旦确定下来后,2个半月时间就可推出”。

从房地产开发赚得盆满钵满,到如今剥离房地产开发业务转投“共享办公”,潘石屹的行商逻辑到底是什么?而值得关注的是,眼下房地产大佬“卖卖卖”渐成风潮,最典型的莫过于王健林,一口气卖掉旗下76个酒店项目和13个文旅项目。难道房地产开发真的不被看好了?

“都说我们不看好中国的房地产市场,说我跟李嘉诚一样,要跑了,我往哪儿去跑?!这些都是谣言。”面对本报记者提问,潘石屹很认真地辟了谣。“做生意背后有一个不变的规律,即价低时‘进货’,我们公司发展最快的时候是2009年、2010年金融危机之后,当时资产价格非常稳定,我们大量‘进货’,而目前房价已经非常高了。全世界衡量房价高低的标准是租金回报率,现在北京、上海一线城市的租金回报率才1%、2%,这证明房子的售价已经很高,这个时候我们就要‘出货’,等到经济低谷期时再开始进货。这就是做生意永远要遵循的原则,这与看不看好房地产市场,‘要跑了’完全无关。”

房地产“黄金时代”一去不返。嗅觉灵敏的潘石屹们,做出的现实选择已经很有说服力。将眼光转而投向轻资产的互联网房地产产品也不难理解了。

“会坚定地走轻资产模式,轻资产能将管理能力、市场需求很好地结合起来。做共享办公不见得没有过去做房地产开发赚钱,我们现在1.7万个工位,赚的钱还少得可怜。但是我们如果在全国做50万个工位、100万个工位,那能够释放出来的潜力、创造出来的商业机会就会非常大。现在选择南京、杭州这样的二线城市,就是要把规模做大,盈利也才能在现有数字后面加上一个‘0’、两个‘0’。”

为此,SOHO中国前期销售赚的300多亿元,将用于SOHO 3Q的扩张、利益分红,并将偿还银行借款,降低资产负债率。

潘石屹似乎正努力地从房地产开发商转型为“房地产租赁商”,这契合监管层提倡的购租并举、租售同权房地产调控思路。而他本人被问及这一问题时,也毫不隐讳地表达,SOHO 3Q顺应了当前调控思路。“租,可以把社会上的资源更充分地利用起来。”他建言,下一步应出台房产税,以“逼”出投资者手上的多套房源,充实至租赁市场,如此也才能实现购租并举的美好目标。

承租办公房改造后再出租,潘石屹认为,这对个人而言“不合算”——办公楼租金回报率平均只有2%,远远没有利率高。 本报记者 汪晓霞

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