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特色小镇建设热潮兴起 与房地产间关系需冷静思考

发布时间:2017-07-21 21:09 来源:新闻互联网 点击:

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“应该泼一泼冷水,让大家清醒地看到

特色小镇的发展规律”

——访中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁

“现在提特色小镇,不应该大范围鼓吹、宣传,而应该泼一泼冷水,让大家

清醒地看到特色小镇的发展规律。冷静思考政府该怎么做,市场该怎么做,

如何平衡小镇和房地产之间的关系,如何给小镇更多的权力。”

特色小镇建设热潮兴起 与房地产间关系需冷静思考

资料图:初夏的西藏林芝鲁朗小镇美轮美奂。中新社记者 张浪 摄

本刊记者/王珊

特色小镇的建设热潮兴起后,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁一直在努力地“吹冷风”。他在多个公开场合提到,特色小镇要刹车、要降温。并提出当前发展特色小镇,要注意三种倾向:防止房地产热、防止产业园区模式的简单复制、防止一窝蜂。

李铁认为,特色小镇是解决城市病的重要手段,但政府对特色小镇的发展需要有容忍度,要下放权限,尊重规律,给予中小城市和小城镇发展的基本权力。“我们应重新反思城市发展政策,给更多中小城市和小城镇放权,进行一系列改革”。

“特色小镇的提出,是对我国

三十年城市化道路的一种总结”

中国新闻周刊:提出发展特色小镇的原因是什么?

李铁:中国提出发展特色小镇,是对当今城市发展路径的一种新选择。由于大城市发展过快,城市病特别严重,交通拥堵、房价飙升、雾霾频见以及基础设施供给滞后,这些问题使得我们对大城市的管理力不从心。

随之而来的人口问题也越发严重,不只是居民产生不满,城市管理者也开始质疑:是不是还要继续走这种大城市、特大城市的发展路径?毕竟现在我国有6个人口在1000万以上的城市,还有20多个人口超过500万的城市,这些城市发展规模虽然大,但也普遍存在较严重的社会问题。所以,特色小镇的提出,是对我国三十年城市化道路的一种总结:我们或许可以通过合理的城市群、大中小城市分布,推进小城镇的发展,来更好地带动实体经济发展。

与此同时,市场本身也在做出选择。城市发展过快、城市发展成本过高,导致城市承载人口面临的压力越来越重,房价上涨趋势也越来越明显,真正的实体经济需要寻求成本洼地。这也是城市化发展的一种规律。我们知道,在全世界城(资料、团购、论坛)市化发展的规律中,首先要有市场,然后是工业开始发展,最后是第三产业替代工业,工业则开始远离城市。实体经济向城外走,出现了逆城市化的进程,这正是一种产业在寻求成本洼地的现象。

在特色小镇的空间里,推动所需创业成本较低的实体经济发展,从而寻求一种新型的城镇化道路,这个意义是很重大的。

中国新闻周刊:目前,国内特色小镇建设这么火,已建成的真正的特色小镇有哪些特点?

李铁:现有的特色小镇主要有两个特点。第一,绝大多数特色小镇都是低成本的,包括土地、劳动力、消费、管理、公共服务、信息获取等成本低廉,而产业会自动流向成本低的地方,这也符合市场规律和发展趋势。

第二,特色小镇的发展是按市场规律进行的空间选择,即产业聚集到这个空间带动人口聚集,或人口聚集带动产业聚集。而只有成本低的地方,才能形成人口的聚集效应。

此外,绝大部分特色小镇都不是一天建成的。一个以市场经济为主导的小镇,包括人的聚集、成本的聚集,最终形成聚集效应、形成产业,这个过程需要十年八年甚至更长的时间。

中国新闻周刊:特色小镇一定要和实体经济、产业经济结合起来吗?

李铁:不完全是。在一些大城市、特大城市周边,也可以有一些旅游小镇,以服务业为主的小镇。比如,北京的古北水镇、崇礼的滑雪小镇,它们都形成一定的规模。这说明,随着整个城市的产业转型、服务业的高速发展以及人均收入水平的提高,人们在文化、体育、旅游等方面的热情越发高涨,逆城市化及远离某类城市的现象已经出现了。

人们需要去寻求一些空间消费点,所以,有一定旅游设施的古镇,有度假休闲和观光功能的小镇,就成为特大城市周边非常好的发展点。特色小镇在这里,有它新的含义。虽然浙江特色小镇里以实体经济为主导,但是一些特大城市周边,也有一些适合旅游、休闲、度假的小镇应运而生。

况且,特大城市房价高涨,人们也需要去寻求较低价格的住房,这样的选择在特大城市主城区肯定是无法实现的,离中心区越近,房价越高,这是不可改变的市场规律。去周边较远的地方,给那些买不起昂贵房子的人提供新的居住空间,这也是现实中的一种刚性需求,特色小镇恰恰迎合了这种需求。

特色小镇建设热潮兴起 与房地产间关系需冷静思考

资料图:早春时节,江西省新余市渝水区界水乡联盟有机蔬菜种植园春意盎然。 赵春亮 摄

“眼下打着特色小镇旗号的项目中,

绝大部分正是产业园区模式简单地

向特色小镇转移”

中国新闻周刊:有人指出,现在特色小镇过热了,小镇建设的房地产化倾向严重。对此,你怎么看?

李铁:特色小镇热,因为人们希望它促进经济发展,在降低城市发展成本的过程中带动实体经济和创业。但事实上,我们还将还面临另一种格局:现在房地产发展在各类城市都遇到严峻挑战。由于特大城市控制人口、控制土地出让,导致房价过高。而在大中城市,房屋空置率越来越高,过去那种房地产过度扩张的形式已开始出现严重危机,房地产要升级,必须寻求新的发展空间。

现在,特色小镇为房地产开发找到了一个新的由头,其最主要的原因就是,拿地成本远远低于大中城市。其二,房子在大中城市卖不出去,房地产商就在所谓特色上下功夫,试图寻找一批新的购房者,特色小镇既有创意空间,又有大量人口,必然为房地产商带来新的机遇或可能。其三,特色小镇大都选择在城市郊区。过去,城市郊区、小镇或村庄的发展有太多限制。现在打着特色小镇旗号,在城市的边缘地区占领一块空间,也会给买房者提供一种新的选择,可能催生新的房地产热。其四,所谓特色,实际上也是指小镇可能避免城市雾霾、交通拥堵等问题,这也使部分富人乐于去特色小镇长期置业,等于给房地产商带来了机会。

然而,值得注意的是,一旦房地产商进驻特色小镇,实体经济和创意经济的特色就很难实现了。例如,过去小镇创业只需要从农民手里租房即可,一旦被房地产商介入,就要通过买房来创业,那就会大大提高创业成本。

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